“十五五”即将到来之际，我国的城市工作相隔十年后，有了新的部署。

　　7月14日至15日，新中国成立以来的第五次中央城市工作会议在北京举行，距离上一次召开已过去十年。会议强调，在当前和今后一个时期的城市工作，要“以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手”。

　　（7月14日至15日，中央城市工作会议在北京举行。图片来源：新华社）

　　一名接近住建部的业界专家对第一财经记者表示，十年前召开的第四次中央城市工作会议，前瞻性地提出在城市发展中要防止“摊大饼”式扩张，但当时城镇化还处于增量发展阶段，转型需求没有那么迫切。如今，房地产市场已真正进入以“城市更新”为主的高质量发展时期。

　　会议部署的7方面重点任务，也围绕着“现代化”、“活力创新”、“舒适便利”、“绿色低碳”、“安全可靠”、“文明向善”、“便捷高效”来展开。

　　中国社科院国家未来城市实验室副主任、研究员王业强对第一财经记者表示，城市更新与“好房子”建设正逐步取代传统增量开发模式，有望释放年均8万亿以上的市场红利。

　　“城市更新”并非“棚改再来”

　　此次会议部署了7方面重点任务，包含着力优化现代化城市体系、着力建设富有活力的创新城市、着力建设舒适便利的宜居城市、着力建设绿色低碳的美丽城市、着力建设安全可靠的韧性城市、着力建设崇德向善的文明城市、着力建设便捷高效的智慧城市。

　　在着力建设舒适便利的宜居城市方面，明确要求“加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造”。

　　第四次中央城市工作会议提出的“加快城镇棚户区和危房改造”，曾在很长一段时间里拉动了房地产投资。

　　对于此次提出的“危旧房改造”，多名受访业界人士表示，这表明当前“城市更新”所带来的市场红利将不同于棚改时期，更不意味着“棚改再来”。此外，根据国家统计局数据，过去十年，我国城镇化率已从2014年的54.77%迅速增长到2024年的67%。因此，在存量发展时期，城市建设仍需进一步破除传统的地产开发思维。

　　“ ‘城市更新’写入会议内容，并非简单复制棚改的短期刺激模式。”据王业强估算，全国城镇现有房屋662亿平方米、市政管网360万公里，更新改造需求巨大，中央和地方年投资超5万亿元，可以激活家具家电消费、技术交易市场发展。2025年预计市场规模突破8.6万亿元，2030年有望达10万亿级。

　　对于“棚改再来”不具备条件，王业强提出了四点理由：首先是政策导向不同。今年刚发布的《持续推进城市更新行动的意见》明令禁止“大拆大建”，强调“留改拆并举”和历史文脉保护，这与棚改货币化安置的强刺激有本质区别；其次是市场基础不同。2024年商品房年化销售面积9.7亿平方米（回落至2009年水平），新开工规模仅7.5亿平方米（相当于2006年水平），缺乏高速扩张的市场容量；其三，资金可持续性存在制约瓶颈。城市更新项目回报周期长达20~30年，而棚改依赖土地财政快速回笼资金；第四，去库存逻辑存在差异。新增100万套城中村改造采用货币化安置，主要目标为消化现有商品房库存（预计带动1亿平方米销售），而非催生新增投资。

　　今年以来，为推动房地产市场的供给侧结构性改革并提振短期楼市，住建部等有关部委已多次强调，扎实有力推进“好房子”建设，大力推动城市更新。根据中办、国办5月下旬发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》（下称《意见》），在城中村等更新改造中，不搞大拆大建，将“好房子”纳入“城市更新”机制。该意见还强调，在规划、土地、财政、金融等方面对更新工作予以全方面支持。

　　在前述受访业界专家看来，《意见》突出强调了“城市更新”需要更充分利用市场机制，撬动多元主体参与，这表明过去依靠财政大幅投入的“城市更新”模型已难以为继，这也是此次会议强调城中村和危旧房改造等更新工作需“稳步推进”的原因。

　　“从政府部门角度看，接下来需要考量如何统筹增量建设和存量改造，做好城市和房地产发展规划，破除过去一味追求增量规模思维，进而转向增存并重、多元驱动的城市发展路径。”成都市城市建设发展研究院副院长冯波补充说。